Český paradox bydlení
Český paradox bydlení: Drahé nemovitosti, ale nejméně opožděných plateb v celé EU
V souvislosti se Světovým dnem měst (World Cities Day), který si Organizace spojených národů připomíná 31. října a jehož letošním tématem je dostupné a důstojné bydlení pro všechny, stojí za pozornost některé překvapivé evropské statistiky.
Česká republika totiž představuje zajímavý paradox: přestože patří mezi evropské země s nejméně dostupným vlastnickým bydlením, její obyvatelé mají jednu z nejnižších pravděpodobností, že se dostanou do prodlení s platbami souvisejícími s bydlením.
Podle publikace Eurostatu Housing in Europe – 2025 edition žila v roce 2024 pouze 3 % obyvatel České republiky v domácnostech, které měly nedoplatky na hypotékách, nájemném nebo energiích. Jednalo se o nejnižší podíl ze všech členských států Evropské unie, výrazně pod unijním průměrem 9 %.
Srovnání s ostatními evropskými zeměmi je pozoruhodné. V Nizozemsku a Polsku činil odpovídající podíl 4 %, v Bulharsku 19 % a v Řecku dokonce mimořádných 43 %.
Český výsledek je o to zajímavější, že problémy s dostupností bydlení jsou u nás všeobecně známé.
Země, kde je stále obtížnější pořídit si vlastní bydlení
Každý, kdo sleduje pražský realitní trh, dobře ví, jak obtížné je dnes pořízení vlastní nemovitosti, zejména pro mladé rodiny a lidi kupující své první bydlení.
Ceny nemovitostí rostly po značnou část posledního desetiletí výrazně rychleji než příjmy obyvatel. Pořízení prvního bytu bez významných úspor nebo finanční pomoci rodiny se tak pro mnoho mladých lidí stává stále obtížnějším.
Studie Mezinárodního měnového fondu (MMF) zveřejněná v roce 2026 označila Českou republiku za jednu ze zemí Evropské unie, kde došlo k nejvýraznějšímu zhoršení dostupnosti bydlení.
MMF rovněž upozornil, že Praha dlouhodobě patří mezi nejméně dostupná evropská hlavní města. Pořízení standardního bytu o rozloze 70 m² může podle jeho odhadů odpovídat přibližně 13 až 15 ročním hrubým příjmům.
Důvody jsou dobře známé: silná poptávka po bydlení, relativně vysoká zaměstnanost, urbanizace a nedostatečná reakce bytové výstavby na rostoucí potřeby obyvatel. Nabídku nových bytů navíc omezují zdlouhavé povolovací a plánovací procesy.
Přesto se pouze velmi malá část českých domácností dostává do prodlení se svými platbami.
Jak lze tento zdánlivý rozpor vysvětlit?
Jedním z důležitých faktorů může být mimořádně silný český pracovní trh. Česká republika dlouhodobě vykazuje jednu z nejnižších měr nezaměstnanosti v Evropské unii. Stabilní zaměstnání poskytuje domácnostem pravidelný příjem a snižuje riziko dlouhodobých finančních problémů.
Dalším vysvětlením může být historicky vysoký podíl vlastnického bydlení, který částečně souvisí s privatizací bytového fondu po pádu komunistického režimu.
Domácnosti, které vlastní své nemovitosti bez hypotéky, jsou obecně méně vystaveny rostoucím nájmům a hypotečním splátkám. To může představovat značnou finanční jistotu, zejména pro starší generace.
Svou roli mohou hrát také relativně obezřetné úvěrové praktiky českých domácností a bank. České banky tradičně uplatňují poměrně konzervativní přístup k hypotečnímu financování a Česká národní banka v minulosti zavedla opatření zaměřená na omezení nadměrného zadlužování domácností.
Tyto faktory představují možná vysvětlení nízkého výskytu nedoplatků. Samotné statistiky Eurostatu však neumožňují přesně určit, jak velkou roli jednotlivé faktory hrají.
Dvě velmi odlišné reality českého bydlení
Zdánlivý paradox je snazší pochopit, pokud rozlišíme mezi finanční stabilitou domácností, které již mají bydlení zajištěné, a dostupností bydlení pro ty, kteří teprve vstupují na realitní trh.
Starší vlastník, který si nemovitost pořídil před mnoha lety nebo ji již vlastní bez hypotéky, může mít relativně nízké náklady na bydlení.
Mladý člověk, který se pokouší koupit svůj první byt v Praze, čelí zcela jiné finanční realitě.
Oba mohou žít ve stejném městě, ale jejich ekonomická situace v oblasti bydlení se může zásadně lišit.
Nízký podíl opožděných plateb proto nelze interpretovat jako důkaz, že je bydlení dostupné pro všechny. Stejně tak neznamená, že domácnosti nepociťují finanční tlak. Některé mohou své závazky zvládat pouze za cenu omezení jiných výdajů.
Statistiky nicméně odhalují jednu důležitou a pozitivní charakteristiku české ekonomiky: relativně malá část obyvatel čelí finančním problémům spojeným s opožděnými platbami za bydlení.
Přehlížený český úspěch
Česká republika nepatří mezi nejbohatší země Evropské unie a její trh s bydlením čelí významným strukturálním problémům.
Přesto si její postavení ve statistikách Eurostatu zaslouží pozornost a uznání.
Skutečnost, že Česká republika dokáže kombinovat vážné problémy s dostupností bydlení s nejnižším podílem opožděných plateb za bydlení v celé EU, je překvapivá a zároveň povzbudivá.
Výsledek poukazuje na význam zaměstnanosti, finanční odolnosti domácností a majetku vytvořeného prostřednictvím vlastnického bydlení pro celkovou ekonomickou stabilitu.
Pro hospodářskou politiku však zůstává zásadní výzva. Je důležité zachovat finanční stabilitu současných domácností, ale zároveň zajistit, aby také mladší generace měly reálnou možnost získat dostupné bydlení.
Český paradox bydlení nám připomíná, že ekonomickou úspěšnost nelze posuzovat pouze podle cen nemovitostí. Stejně důležitá je schopnost běžných domácností plnit své finanční závazky a podílet se na prosperitě své země.
Zdroje
Eurostat, Housing in Europe – 2025 edition, údaje o
dostupnosti bydlení a nedoplatcích za rok 2024.
https://ec.europa.eu/eurostat/web/interactive-publications/housing-2025
Mezinárodní měnový fond (MMF), Housing Affordability in the Czech Republic: Drivers, Dynamics, and Policy Options, 2026.
Poznámka: Údaje Eurostatu vyjadřují podíl osob žijících v domácnostech s nedoplatky, nikoli podíl samotných domácností. Procentní hodnoty jsou zaokrouhleny na celá čísla.
Jeremy Monk
Investiční ředitel
AKRO investiční společnost, a.s.
Praha, Česká republika
E-mail: jeremy.monk@akro.cz
Upozornění
Tento článek byl připraven společností AKRO investiční společnost, a.s., výhradně pro informační a vzdělávací účely. Uvedené informace a názory vycházejí z veřejně dostupných zdrojů a odrážejí stav a hodnocení k datu zveřejnění. Přestože byly při přípravě článku použity zdroje považované za důvěryhodné, společnost nezaručuje úplnost ani přesnost všech uvedených informací. Obsah článku nepředstavuje investiční doporučení, investiční poradenství ani nabídku k nákupu či prodeji jakýchkoli investičních nástrojů.